Chung cư cũ có phải là tiêu sản, liệu có bị mất trắng, liệu còn giá trị không?

– Chung cư cũ 60 năm giá bán vẫn 250tr/m2
– Chung cư không nhất thiết là tiêu sản, giá trị còn có thể tăng lên theo thời gian
– Hết thời hạn sử dụng, chung cư cũ có thể được cải tạo, tạo nên giá trị mới

Gần đây có nhiều bạn hỏi về vấn đề chung cư sau khi hết thời hạn sử dụng 50 thì như thế nào, liệu có bị mất trắng không, chung cư có phải là tiêu sản không? Mình xin dẫn ra hai ví dụ điển hình tại TP HCM và Hà Nội.

1. Tại TP.HCM:

Chuyện thật 100%, chung cư cũ 60 năm mà giá vẫn cao nhất nhì thành phố. Chung cư 42 Nguyễn Huệ, nằm ngay trên mặt phố đi bộ, nơi có nhiều quán café, nhà hàng có view rất đẹp, và là nơi check-in khá nổi tiếng tại Saigon. Chung cư được xây từ những năm 1960, tới bây giờ mặc dù không còn mới nhưng vẫn còn sử dụng rất tốt, chưa có dấu hiệu xuống cấp về kết cấu, điện, nước. Nhìn vẻ bề ngoài, có lẽ chung cư này có thể được sử dụng ít nhất 20 năm nữa. Chủ nhà có hai lựa chọn:

• Cho thuê với giá ít nhất 15tr/căn (tầng cao), những căn tầng 1 có thể cho thuê với giá 40tr.
• Chuyển nhượng với giá thấp nhất 220tr/m2, cao có thể lên tới 250tr/m2, có lẽ những căn chung cư cao cấp nhất mới xây cũng không có được giá cao vậy. 

2. Tại Hà Nội:

Chung cư 30A Lý Thường Kiệt cũ nát, sau hơn 10 năm thương lượng hết sức khó khăn với chủ đầu tư, các chủ hộ đã được đền bù bằng cách tái định cư tại chỗ, những căn hộ cũ chật chội 10-15m2 đã được tái định cư tại tòa nhà mới xây T-Place với diện tích tăng hơn 1.65-2.25 lần. Hiện giá giao dịch tại đây khoảng 180tr/m2.Vậy chung cư có phải là tiêu sản không? Câu trả lời rõ ràng là không.

Các chung cư đều có thời hạn sử dụng, theo quy định của nhà nước:

• Cấp 1: nhà chung cư có > 20 tầng
• Cấp 2: nhà chung cư có từ 8 – 20 tầng
• Cấp 3: nhà chung cư có từ 2 – 7 tầng

Thời hạn sử dụng chung cư tùy theo các cấp sẽ như sau:

• Cấp 1: trên 100 năm
• Cấp 2: từ 50 – 100 năm
• Cấp 3: từ 20 – 50 năm

Quy định là vậy, nhưng muốn biết chắc chắn chung cư của bạn có thời hạn sử dụng bao nhiêu năm hãy tham khảo giấy phép xây dựng. Hết thời hạn sử dụng căn cứ vào tình trạng tòa nhà có thể gia hạn hoặc bắt buộc tháo dỡ.

Có lẽ 50-100 năm sau, những người đọc các dòng chữ này sẽ không còn ở trong các căn chung cư đó nữa mà đang hưởng cực lạc ở một nơi xa xôi nào đó, nhưng căn nhà đó nếu bị phá dỡ sẽ phải lên phương án, chủ đầu tư có thể đền bù với mức giá khá hợp lý, hoặc cho tái định cư tại chỗ.

Biết đâu rằng, sau 100 năm sau căn nhà chung cư của bạn sẽ lại có vị trí như 42 Nguyễn Huệ? Hoặc nếu không được như căn 42 Nguyễn Huệ (vị trí đắc địa nhất thành phố), thì cũng có thể được như chung cư 30A Lý Thường Kiệt Hà Nội?

Khu chung cư Kim Liên (Hà Nội) không được vị trí đắc địa như hai chung cư nêu trên, nhưng mặc dù đã được xây dựng 60 năm, hiện nay nó vẫn có giá 60-80tr/m2, tương đương với giá các chung cư mới ở vị trí đắc địa tại Hà Nội mặc dù giá trị sử dụng của chúng thua xa. Giá nhà cao được hình thành trên cơ sở người mua hy vọng sẽ được định cư tại chỗ, được nhận nhà mới rộng rãi hơn, vị trí khá trung tâm.

Trường hợp xấu nhất, nếu không có chủ đầu tư nào đứng ra cải tạo, ban quản lý chung cư có thể tự đứng ra cải tạo, và chi phí xây mới có lẽ chỉ khoảng 10-15tr/m2, thấp hơn rất nhiều so với mua chung cư mới.

50-100 năm là khoảng thời gian dài vô tận, không ai có thể dự đoán trước được điều gì sẽ xảy ra trong tương lai, nhưng khả năng chắc chắn là căn nhà của bạn lúc đó vẫn rất có giá trị.

Do đó bạn hãy yên tâm tận hưởng cuộc sống trong chung cư bạn đang có, mái nhà ấm áp của bạn (sweet home), và không phải lo lắng nhiều về giá trị của nó sẽ giảm đi trong tương lai.

____________________________________________________

Tác giả: Thái Hòa